국정일보 이신국 기자 = 더불어민주당 김승원 의원 ( 국회 법제사법위원회 간사 , 수원시갑 ) 은 25 일 , 전세 사기를 예방하고 임차인의 보증금을 보호하기 위한 「 주택임대차보호법 일부개정법률안 」 을 대표 발의했다 .

개정안은 임차인의 대항력 발생 시점을 현행 ‘ 다음 날 ’ 에서 ‘ 즉시 ’ 로 앞당기고 , 계약 전 선순위 권리와 보증금 미반환 위험을 진단하는 임대주택 통합정보시스템의 구축 근거를 마련하는 내용이다 .

국토교통부에 따르면 , 2026 년 8 월까지 전세 사기 피해자 등으로 결정된 사례는 누계 4 만 278 건이다 . 2025 년 말 기준 피해 대상 보증금도 4 조 7 천억 원에 달한다 .

현행법상 임차인의 대항력은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 발생하지만 , 근저당권 등 등기상 권리는 접수 즉시 효력이 생긴다 . 일부 임대인은 이 시차를 악용해 전입신고 당일 근저당권을 설정하고 임차인의 보증금을 위험에 빠뜨렸다 .

국토교통부가 2023 년 6 월 이후 전세 사기 피해를 유형별로 분석한 결과 , 대항력 발생 시점을 악용한 피해도 45 건 확인됐다 . 전체 피해의 0.1% 지만 , 피해자에게는 삶의 기반인 보증금 전체가 걸린 중대한 제도적 허점이다 .

대항력 발생 시점을 앞당기는 법안은 이미 국회에 6 건 발의됐고 , 정부도 이를 전세 사기 방지 대책의 핵심 과제로 추진하고 있다 . 그러나 법원행정처는 주택 인도 시각의 입증 , 등기상 권리와의 선후 관계 , 거래 안전 등을 이유로 ‘ 신중 검토 ’ 와 ‘ 추가 검토 ’ 입장을 반복하고 있다 .

이에 개정안은 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 모두 마치면 대항력이 즉시 발생하도록 했다 . 대항력과 해당 주택에 관한 물권 등이 동시에 발생하면 물권 등을 우선하도록 해 권리 충돌의 처리기준도 명확히 했다 . 중소기업이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차하는 때도 동일하게 적용된다 .

법원행정처가 제기한 권리 발생 시각의 입증 문제를 해소할 장치도 마련했다 . 임대차 당사자나 법원이 요청하면 통합정보시스템을 통해 등기 ‧ 확정일자 ‧ 전입신고의 접수 ‧ 처리 시각을 제공하도록 했다 . 권리 충돌의 기준과 시각 확인 수단까지 마련한 만큼 , 추상적인 분쟁 가능성을 이유로 임차인 보호를 더 미뤄서는 안 된다는 것이 김 의원의 입장이다 .

개정안은 국토교통부 장관이 임대차 권리관계를 분석하고 위험성을 진단하는 ‘ 임대주택 통합정보시스템 ’ 을 구축 ‧ 운영할 수 있는 근거도 신설했다 . 정부는 현재 9 개 기관 ‧ 15 개 부서가 참여해 등기 ‧ 확정일자 ‧ 전입세대 ‧ 임대차거래 ‧ 체납 ‧ 신용정보 등 연계 대상 57 종을 확정하고 시스템 구축을 추진하고 있다 .

통합시스템이 분석한 권리관계와 위험 진단 결과는 예비임차인과 개업공인중개사에게 제공된다 . 세금 체납액과 신용정보는 임대인이 동의한 경우에만 활용하며 , 목적 외 저장 ‧ 이용 ‧ 누설 ‧ 유출을 금지하는 정보보호 장치도 마련했다 .

개정안이 시행되면 예비임차인은 계약 전에 선순위 권리와 보증금 미반환 위험을 더 쉽게 확인하고 , 계약 후에는 대항력 발생 전까지의 공백 없이 보호받을 수 있을 것으로 기대된다 .

김승원 의원은 “ 전세 사기는 시민의 전 재산을 무너뜨리는 중대한 민생범죄 ” 라며 , “ 법원행정처가 입증 문제와 거래 안전을 이유로 ‘ 신중 검토 ’ 만 반복하는 동안 임차인의 보증금은 계속 위험에 노출되고 있다 ” 고 지적했다 .

이어 “ 관련 우려를 해소할 제도적 장치까지 마련한 만큼 , 더는 미루지 말고 임차인의 보증금부터 지켜야 한다 ” 고 강조했다 .

국정일보 [이신국 기자] shingook03@gmail.com